Schriftform
Alexander Fuss am 24. Februar 2009 um 17:21Die Schriftform ist im (Gewerberaum-)Mietrecht von sehr zentraler Bedeutung. Ganz besonders im Gewerberaummietrecht entbrennt in vielen Fällen dort der meiste Streit. Jedenfalls dann, wenn den Parteien erst wirklich bewusst geworden ist, worum es dort geht.
Natürlich kann man Mietverträge auch mündlich schließen. Soll er aber für längere Zeit als ein Jahr gelten, bedürfen sie der Schriftform. Ist sie nicht eingehalten, kann dies zu dramatischen Auswirkungen kommen.
§ 550 BGB, Form des Mietvertrags
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
- Beispiel:
Mieter und Vermieter vereinbaren eine Laufzeit von 15 Jahren. Bevor der Mieter aber die Räume übernimmt, muss der Vermieter noch einiges an Geld in die Hand nehmen: Wände umbauen, Kabel verlegen, Klimaanlage und neue Heizung installieren… Das ganze lohnt sich für ihn nur, wenn der Mieter tatsächlich über die ganze Laufzeit Miete zahlt.Nach einem Jahr begreift der Mieter, dass er an diesem Standort doch nicht sein Glück findet. Das Mietverhältnis läuft aber noch 14 Jahre - jedenfalls theoretisch. Er sucht also nach einem Ausweg. Im Zweifel wird er bei der Schriftform fündig.
Ein Vertrag, der auf längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, ist natürlich dennoch wirksam. Beide Parteien können aber nach Ablauf eines Jahres jederzeit ordentlich kündigen. Die ordentliche Kündigungsfrist bei Gewerberaummietverhältnissen: 3. Werktag eines Kalenderquartals zum Ablauf des nächsten Quartals - oder grob gesagt zwei Quartale.
Eine Laufzeit von mehr als einem Jahr liegt bereits vor, wenn eine der Vertragsparteien an dem Vertragsverhältnis länger als ein Jahr festgehalten werden kann, zum Beispiel
- weil – logisch – der Vertrag auf mehr als ein Jahr fest abgeschossen worden ist,
- weil der Vertrag unter einer auflösenden Bedingung geschlossen wird,
- weil einer Seite (in der Regel immer dem Mieter) Optionsrechte eingeräumt werden,
- weil das Recht zur ordentlichen Kündigung (auch öfters bei Wohnraum anzutreffen) für länger als ein Jahr ausgeschlossen wird oder
- weil Kündigungsfristen vereinbart sind, die ein Jahr überschreiten.
Zur Wahrung der Schriftform müssen jedenfalls die „wesentlichen“ Vertragsbestimmungen, also zum Beispiel
- die Vertragsparteien,
- die Laufzeit,
- die Miete (Höhe, Fälligkeit …),
- eine Erlaubnis zur Untervermietung,
- abweichende Vereinbarungen zur Mängelhaftung,
- Vereinbarungen über die Umlage der Betriebskosten,
- die Zusage über die Beschaffenheit
schriftlich vereinbart sein. Sie merken: Lieber alles als “wesentlich” ansehen, als später einstecken müssen…
Die Schriftform gilt dabei - ganz wichtig - nicht nur für den Abschluss des Mietvertrags, sondern zieht sich das ganze Mietverhältnis über durch. Wird im Lauf des Mietverhältnisses der Mietvertrag verändert und die Schriftform nicht eingehalten, bricht sie auch in diesem Fall weg und jede Seite kann wie bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Dauer kündigen.
In einem aktuellen Fall will das der Anwalt des Gegners nicht wahrhaben. Er stellt sich auf den Standpunkt, dass bei einer nicht schriftformgerechten Änderung doch der ursprünglich schriftliche Mietvertrag weiter gelten muss. Weit gefehlt.
Und es kommt hiernoch besser: Der Gegner schreibt in seiner Stellungnahme zu Gericht, dass die Parteien im Lauf des Mietverhältnisses (mündlich…) an der Miethöhe gedreht haben. Danke für den Hinweis. Das wusste ich bislang noch gar nicht. Der Gegner unseres Mandanten schließt sich mit dieser Aussage selbst ins Knie. Die Miethöhe zählt natürlich zu den vertragswesentlichen Teilen, die der Schriftform unterfallen.
Und dann kommt immer, was kommen muss. Es sei doch treuwidrig, sich nach so langer Zeit auf den Einwand der fehlenden Schriftform zu berufen. Ist es nicht - ganz einfach.
