Da möchte man ein möglichst stabiles System. Steigt mit einigem Aufwand auf Apple um. Braucht aber natürlich weiterhin das Office-Paket für das Kanzleinetz und wenn Mandanten Unterlagen schicken. Und schon geht es wieder los. Office für Mac will sich ein Servicepack laden. Und … stürzt ab. Danke auch.
Für eine Mandantin gehen wir gegen einen Schönheitschirurgen vor. In der Vergangenheit hat er eher “auf großem Fuß” gelebt. Großes Auto, großes Haus. Natürlich alles nicht seins. Irgendwann ging das dann nicht mehr gut. Dann musste noch eine zweite Praxis parallel her. Statt dass es besser wird, wurde es noch schlechter. Einsehen wollte er es immer noch nicht. Ein Chirurg schneidet halt lieber als auf die Zahlen zu sehen. Berater wurden ins Boot geholt. Sie taugten nicht wirklich.
Der Insolvenzverwalter hat zunächst die Praxis fortgeführt. Dann aber schnell erkannt, dass es betriebswirtschaftlich gar nichts mehr werden kann. Er wollte sie dichtmachen - der Schulder sie aber unbedingt weiter führen. Also gibt der Insolvenzverwalter die Praxis “frei” und der Schuldner darf mit seinem pfändungsfreien Vermögen weiter wurtschteln und neue Verbindlichkeiten aufbauen. Er will es ja immer noch nicht einsehen.
Hätte er doch wenigstens bloß auf den Insolvenzverwalter gehört. Nachdem er auch aus “seinem” schönen großen Haus geworfen worden ist, hat er in den Patientenbetten übernachtet. Mittlerweile hat er sich ins Ausland abgesetzt. Er will dort sein Glück versuchen.
Und unsere Mandantin? Sie hat ein Urteil zum an die Wand nageln.
LG Heilbronn, Urteil vom 18.11.2007, 2 O 448/07
Ein hoch umstrittenes Thema ist immer noch, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter dem Mieter bei Zahlungsrückständen die Versorgung abtrennen kann. Bei Wohnraummietverhältnissen wird diese Maßnahme in der Regel immer ausscheiden. Bei Gewerberaummietverhältnissen lassen sich auch Entscheidungen pro Vermieter finden.
Im Fall des Landgerichts Heilbronn hatten die Parteien 2005 ein auf 10 Jahre befristetes Geschäftsraummietverhältnis geschlossen. Ein Teil der Räume wurden untervermietet. Der Mieter selbst betreibt eine Gaststätte. Inklusive Betriebskostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer schuldet er monatlich 6.039,25 €. Seit vielen Monaten ist er mit den Mietzahlungen in Rückstand, so dass das offene Debet insoweit über 40.000,- € beträgt. Der Vermieter hat das Mietverhältnis wegen dieses Rückstands auch außerordentlich gekündigt. Eine Räumungsklage ist anhängig. Vorgerichtlich hatte der Mieter erklärt, dass er aktuell zu keinerlei Zahlungen in der Lage sei. Nachdem der Vermieter Vertragspartner der Stadtwerke war, hat er die Wasserzufuhr zu den Gaststättenräumen ebenso abgestellt, wie die Zuleitung von Warmwasser für die Heizung.
Der Mieter hat jetzt in einem einstweiligen Verfügungsverfahren verlangt, dass der Vermieter die Wasserversorgung wieder herstellt und ihm untersagt werde, die Wasserversorgung in Zukunft zu beeinträchtigen.
Das Landgericht hat den Antrag des Mieters zurückgewiesen. Der Vermieter sei in dieser Situation berechtigt gewesen, die Versorgung einzustellen. Es sei zwar anerkannt, dass auch dann, wenn ein Mietverhältnis berechtigterweise vom Vermieter wegen Zahlungsrückständen fristlos gekündigt wurde, der Besitz des Mieters vom Vermieter nicht eigenmächtig entzogen und auch nicht gestört werden darf. Es treffe weiter zu, dass nach Beendigung eines Mietverhältnisses der Vermieter nicht mehr verpflichtet sei, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dies führe jedoch nicht dazu, dass einem Vermieter das Recht zustehe, durch Kappung der Versorgungsleitungen eine Besitzaufgabe des Mieters ohne Inanspruchnahme der hierfür zuständigen staatlichen Vollstreckungsorgane zu erzwingen. Der Vermieter könne sich insbesondere nicht auf ein schuldrechtliches Zurückbehaltungsrecht berufen.
In diesem besonderen Fall verhalte sich der Mieter aber treuwidrig: Nach Aktenlage sei davon auszugehen, dass die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu Recht erfolgt ist und das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam beendet hat. Die aktuellen Mietrückstände beliefen sich mittlerweile auf mehr als 45.000,- €. Minderungsansprüche seien von Mieterseite noch nicht einmal ansatzweise geltend gemacht. Der Mieter sei schlichtweg absolut zahlungsunfähig. Eine Kappung von der Wasserversorgung sei zwar eine Besitzstörung seitens des Vermieters. In diesem besonderen Fall habe sie aber ihre Rechtfertigung. Es bestehe schließlich für den Vermnieter keinerlei Aussicht, die mit der weiteren Belieferung von Wasser verbundenen Kosten ersetzt zu bekommen. Das Verlagen des zahlungsunfähigen Mieters auf weitere Belieferung sei daher als rechtsmissbräuchlich anzusehen.
Vorsicht: Der Fall des Landgerichts Heilbronn ist jedenfalls insoweit ein Sonderfall, als der Mieter selbst erklärt hat, dass er nicht in der Lage sei, die Rückstände auszugleichen. Auf die Überlegung des Gerichts im Rahmen der mündlichen Verhandlung, dann solle er eben Sicherheit für die Kosten der weiteren Belieferung mit Wasser leisten hatte er erklärt, dass ihm auch eine Sicherheitsleistung insoweit nicht möglich sei. In der Regel wird sich aber kein Mieter finden, der seine fianzielle Situation als so schlecht darstellt.
Mein erster Mac ist jetzt im Büro im Einsatz:
Und er funktioniert. Einiges ist zwar nicht wirklich dort, wo man es als Windows-Nutzer vermutet - aber es wird schon. Und gut sieht er auch noch dabei aus.
Hat sich zu einem Problem eine sog. herrschende Meinung oder noch viel besser eine sog. “ständige Rechtsprechung” herausgebildet, wird die Arbeit jedenfalls für den Anwalt leicht, der seine Position durch diese Meinung gestützt wird. Eigene Denk- und Arbeitsleistung wird so erspart. Ob die “ständige Rechtsprechung” auch ihre tatsächliche Berechtigung hat, bleibt oftmals ungeprüft. Wo sie einmal begonnen hat auch. Untersucht wird auch nicht, ob sich die “ständige Rechtsprechung” schlichtweg daraus entwickelt hat, dass einer einfach vom anderen abgeschrieben hat, der auch damals schon keine Begründung für seine Meinung geliefert hat.
Unter einigen Anwälten besonders beliebt ist dann zu behaupten, für ein entsprechendes Problem habe sich eine ständige Rechtsprechung gebildet. Natürlich genau für die jetzt von ihm vertretene Meinung. Besonders kann man das in heißen Diskussionen in der mündlichen Verhandlung erleben. Meistens natürlich bei so Problemen, die derart abstrus sind, dass sich keine ständige Rechtsprechung überhaupt gebildet haben kann.
Bei Schriftsätzen wird die Sache dann schon schwieriger. Dann ist nämlich die Behauptung der Bildung einer ständigen Rechtsprechung oder herrscheinden Meinung relativ schnell überprüfbar.
Der Gegner schreibt heute an das Gericht
Die Rechtsprechung geht grundsätzlich davon aus…
Nicht, dass er es nötig hätte, diesen Grundsatz auch nur mit einer kleinen Fundstelle aus einer Gerichtsentscheidung zu belegen. Ich habe zwischenzeitlich etwa ein halbes Dutzend Fundstellen, die das Gegenteil sagen. Ohne dass dort irgendwas davon stehen würde, dass in der Vergangenheit ein Gericht was anderes behauptet hätte. Man könnte also sagen, dass es noch niemand gegeben hat, der ernsthaft etwas anderes behauptet hätte. Erst nehmen kann man den Gegenanwalt jetzt jedenfalls wohl kaum mehr.
Aus einem Schreiben des Mietervereins:
Hier sobald das Wetter es zulässt Abhilfe zu schaffen. Bitte überprüfen Sie alle anderen Fenster …
Wie Sie unseren Mitgliedern mitteilen, wollen Sie eine Wohnungsbesichtigung durchführen… Ein Grund zur Besichtigung liegt nicht vor.
Der Hintergrund: Der Mieter bemängelt die Qualität seiner Fenster. Die natürliche Reaktion des Vermieters ist in diesem Fall doch: OK, lass uns das mal zusammen anschauen, dann kann ich mir ein Bild davon machen, ob dort ein Problem liegt und wie man es ggf. beheben kann. Dazu muss ich aber in die Wohnung. Sag mir doch bitte, wann es dir passt.
Reaktion Mieterverein: In einem Satz will er, dass die Fenster überprüft werden. Im anderen Satz lehnt er aber eine Besichtigung ab.
Der rechtliche Hintergrund: Behauptet der Mieter Mängel in der Wohnung, muss er dem Vermieter natürlich die Möglichkeit geben, diese Behauptungen zu überprüfen. Ansonsten kann sich der Mieter - bei tatsächlich bestehenden Mängeln - auch nicht auf irgendwelche Rechte berufen. Wär ja noch schöner.
Die leidige Streitfrage, ob ein Vermieter bei einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch den Mietspiegel beifügen muss, scheint entschieden zu sein.
Der BGH hat sich heute auf die Seite der Vermieter gestellt.
Pressemitteilung:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich ist, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Wiesbaden. Mit Schreiben vom 25. April 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 374,50 € auf 407,54 € (= 6,74 €/m²). Zur Begründung des Erhöhungsverlangens berief sich die Klägerin unter Erläuterung der begehrten Mieterhöhung auf den Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt Wiesbaden (Stand 1. Januar 2006). Die Klägerin wies im Mieterhöhungsverlangen darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein in Wiesbaden erhältlich sei und in ihrem Kundencenter eingesehen werden könne. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Beifügung des Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich, wenn dieser allgemein zugänglich ist. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Nichts anderes gilt, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel wie im hier zu entscheidenden Fall im Kundencenter des Vermieters gewährleistet ist. Die Beifügung des Mietspiegels ist auch nicht deswegen erforderlich, um eine rechtliche Beratung des Mieters - etwa durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen, weil dessen Kenntnis von dem Inhalt des Mietspiegels vorausgesetzt werden kann.
Das Berufungsgericht wird nunmehr festzustellen haben, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt ist.
Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08
AG Wiesbaden - Urteil vom 5. April 2007 - 91 C 5091/06-19
LG Wiesbaden - Urteil vom 14. Dezember 2007 - 3 S 44/07
Aber vorsicht: Der Mietspiegel muss “allgemein zugänglich” sein. Erklärt der Vermieter nicht, dass der Mietspiegel bei ihm (kostenfrei…) eingesehen werden kann und ist er ansonsten nicht kostenfrei erhältlich, wird er beigefügt werde müssen. Warten wir man die Entscheidungsgründe ab.
Auf eine kleine Anfrage von Abgeordneten der FDP zur Entwicklung des WEG-Rechts seit der Reform (Inkrafttreten 1.7.07) antwortet die Bundesregierung:
Unter anderem geht es dabei um Nachbesserungspotential. Sieht die Bundesregierung nur im Hinblick auf das Steuergeheimnis und die Verpflichtung der WEG im Rahmen der Zwangsversteigerung den Einheitswert nachzuweisen.
Die Berufungsgerichte in WEG-Sachen sind übrigens auch aufgeführt.
Unser regelmäßiger E-Mail-Newsletter ging heute mal wieder auf die Reise. [hier die pdf-Datei: http://www.daten.anwalt-fuss.de/news/news2009_03_02.pdf] Dabei unter anderem:
Ich habe hier über meine Probleme beim Zugang zur Onlinedatenbank des Mietrechtsberaters berichtet. Ich konnte mich nicht einloggen. Das Passwort hat schlichtweg nicht funktioniert. Die freundliche Kollegin beim Verlag erklärte mir, dass es wohl an mir und nicht an ihnen liegen würde.
Glaub ich noch nicht. Ich habe zwischenzeitlich Folgendes festgestellt:
In ein und demselben Heft tauchen unterschiedliche Zugangsdaten auf. Ganz hinten finden sich andere als ganz vorn. Die Zugangsdaten im Impressum funktionieren nicht. Die im Inhaltsverzeichnis dagegen schon.
