Schönheitsreparaturen
Manche Vermieter sind nicht zufrieden - sie wollen mehr. Sofern es dabei um Schönheitsreparaturen geht, wird das aber ganz problematisch. Wieder eine Sache, die ihren Beginn in der Berlin genommen hat. Dort wo - jedenfalls gefühlt - die meisten Revisionen im Mietrecht her kommen.
Die Klauseln des Mietvertrags (vom Gericht als Formularklauseln eingestuft - auf das Unterstrichene kommt es an):
§ 4 Abs. 2:
“Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“.
§ 13 Abs. 1 Satz 1:
“Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.”
Der Vermieter will Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von knapp 9.000 €. Das Landgericht hat den Mieter noch zu einem erheblichen Teil verurteilt. Die von ihm zugelassene Revision wurde eingelegt. Der BGH hat - wohl wie zu erwarten - die ganze Entscheidung wieder gekippt und dem Vermieter lieber wieder alles genommen:
Die (Abwälzung der) Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter war nicht wirksam. Die Formularklauseln in § 4 und § 13 des Mietvertrags sind gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter als Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Fenster sowie der Wohnungseingangstür und der Balkontür und darüber hinaus den Anstrich der Loggia auferlegen. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese Arbeiten fallen nämlich nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen.
Definition nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung:
Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Bei Türen und Fenstern gehören also nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern dazu. Erst recht nicht gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen.
Und jetzt kommt das, was bei Schönheitsreparaturen in der Regel immer kommt: Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter.
BGH, Urteil vom 18.02.2009, VIII ZR 210/08