Kleinigkeit zur Versorgungssperre
Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht an die WEG, stellt sich in einigen Fällen die Frage nach einer Versorgungssperre. Die übrigen Eigentümer verstehen im Zweifel nicht, dass sie mit ihrem Hausgeld jetzt auch noch die Versorgung mit Heizung oder Wasser des Nichtzahlers quasi übernehmen sollen, obwohl er sich nicht an den Kosten beteiligt. Jedenfalls dann, wenn ein erheblicher Rückstand aufgelaufen ist, die Rückstände zweifelsfrei bestehen und fällig sind, können die Eigentümer eine Versorgungssperre beschließen. Das heißt, der nichtzahlende Eigentümer wird von der Lieferung mit Wasser, Strom und Wärme abgetrennt, sofern diese Kosten auf die WEG laufen. Ist hierfür ein Betreten der Wohnung notwendig, kann dieses notfalls auch zwangsweise ermöglicht werden.
In einem Fall vor dem OLG Dresden (3 W 82/07) hat der nichtzahlende Eigentümer eingewandt, die Versorgungssperre scheitere jedenfalls deswegen, weil er mit seinen sieben, ab 1997 geborenen Kindern in der Wohnung lebe. Auf der anderen Seite war der Eigentümer mit 8.200 Euro an Hausgeld in Rückstand (tituliert) und zahlte auch im weiteren Verlauf nicht. Das Gericht hat die Versorgungssperre (zu Recht) zugelassen. Er hatte auch das Betreten der Wohnung zu gestatten, weil der WEG - unabhängig von allem - ein Zurückbehaltungsrecht an der Versorgungsleistung zusteht. Der Eigentümer könne schließlich versuchen, eine Übernahme wenigstens der Versorgungskosten von der ARGE zu erreichen. Bleibe er untätig, müsse er insoweit eben die Konsequenzen tragen.
Spricht sich eine WEG für eine Versorgungssperre aus, sollte aber vorsorglich erst ein entsprechender Rückstand gerichtlich geltend gemacht werden. Erreicht dieser die Höhe für die Kriterien einer Versorgungssperre kommt aber jetzt ohnehin besser eine bevorrechtigte Zwangsversteigerung in Betracht. (Über aktuelle Hürden hierbei in einem der nächsten Posts - der BGH hat sich gerade mal wieder eingemischt.)
Die Versorgungssperre funktioniert aber (wohl) nur, wenn der Eigentümer jedenfalls auch in der Wohnung lebt. Ist sie komplett fremdvermietet, braucht der Mieter ein Betreten der Wohnung zum Abstellen nicht zu dulden, ebenfalls droht insoweit wohl das Argument der “verbotenen Eigenmacht”.